招商蛇口地产怎么样掉出企第一梯队的招商蛇口:转型有阵痛

旅游新闻 2020-03-26181未知admin

  行业“强者恒强,弱者更弱”的大趋势下,众多企纷纷提出规模赛跑的口,千亿则成为他们一道特殊的门槛和红线。

  重组上市两年后,招商蛇口终于完成它的千亿目标。2018年1月15日晚,招商蛇口公布了其2017年业绩快报,其显示,2017年销售金额为1127.79亿元,同比增加52.54%,且超额完成全年目标。根据克而瑞2017年企业绩排行榜单,招商蛇口排名第14位。

  规模竞争日益激烈,尽管招商蛇口已经挤进千亿阵营,但仍处在前有强敌,后有追兵的境地,恒大、万科、碧桂园皆成5000亿元销售规模巨头,而在一千亿级别里,龙湖、新城、旭辉、泰禾也都是实力相当的“”。作为成立了39年的老牌企,回望往昔,不免为之叹惋。昔日中国市场四大金字招牌“招保万金”排行老大的招商,与中国企第一梯队的差距已非常明显。

  成立之初的招商风光无限,用“天生贵族”形容并不为过。资料显示,招商的前身是蛇口工业区建设指挥部科,1984年成立,是中国最早的之一,是央企招商局集团三大核心产业中板块的旗舰,国家一级综合企业。彼时成立的企,还有如今规模破5千亿的万科。

  2000年,招商开始大规模商品,并以珠三角、长三角和京津地区为核心布局了在全国的阵地。据当时数据显示,万科全年营业收入为38.7亿元,招商是29亿元,两家的业绩相差并不算大。

  2004年,剥离了港口、石化等业务资产的招商实力达到顶峰。当年的销售总量超过深圳万科,位居深圳第一名,并成为华南一线品牌企业。彼时,还与保利、万科、金地并称为股市中表现最活跃最具代表性的四大龙头股。值得一提的是,招商还是国内首只百元股,曾在2007年11月创下102.89元的记录。

  但在随后数年中,万科和龙湖、碧桂园、恒大等后起之秀发展迅猛,招商却顶着稳健发展标签渐落下风。

  进入2009年,招商开始颓势。当年的数据显示,万科销售金额3亿元、保利433.8亿元,招商的销售金额为205亿元,约为万科与保利同年销售金额的32%与47%。

  而到了2010年,差距更加明显。当年的销售金额仅为146.25亿元,对比之下,万科却大放异彩,销售额达到1081.6亿元,成为国内首家千亿企。同为央企的保利也实现签约金额760.42亿元。后起之秀,碧桂园和恒大上半年销售也分别达到544.7亿元和871亿元。

  究其原因,业内人士认为,在万科、恒大、碧桂园等企主打刚需产品并快速周转时,招商却缺乏标准化的产品线、市场布局不够均衡、高端产品比例过高,种种因素影响了它在“黄金时代”的发力。

  已被甩在第二梯队多时的招商,寄希望于重组后的涅槃。在2015年短短9个月时间内,招商便完成换股吸收合并方案。曾经作为“招保万金”四大龙头企之一的招商,被“招商蛇口”这一新的上市平台所替代。

  重组虽给了招商蛇口再次回归一线企的希望,但自合并重组后,便进入多事之秋。一年间,招商蛇口出现多名高管离职现象,离职潮甚至延续至2018年。其中包括孟才、王晞、何飞等“重臣”。在招商蛇口内部,这三位还被称为招商系“三大金刚”。

  2015年12月30日,招商蛇口重组上市并正式聘请经营管理层,在任命许永军为总经理的同时,孟才、王晞被任命为副总经理。此外,担任副总经理/常务副总经理一职的还有、朱文凯、光、闫承大、、赵军、龚镭、何飞等人。

  资料显示,孟才此前是招商蛇口华北区域的第一责任人,在招商蛇口内部以激进拿地著称,被视为“拿地”。他曾被寄予了开拓华北战场、收复失地的希望。就在离职前,还亲自坐镇督战,最终招商蛇口夺得两地块。

  与孟才同一时间选择离开招商蛇口的还有一位高管王晞,资料显示,他曾为招商蛇口副总经理,兼华东区域总经理,在招商蛇口整合之前,其职务为招商副总经理。王晞操盘经验丰富,曾完成20个城市、40多个项目的管理工作。被当作广东省“腾笼换鸟”典型项目的蛇口南海意库便是出自他的手笔。

  最新的变动发生于2018年1月,据消息,招商蛇口副总经理兼深圳区域总经理何飞离任。

  何飞于2004年加入招商,经历了这家央企多个发展阶段。曾历任招商总经理助理、运营管理中心总经理、招商广州管理总部副总经理、广州招商有限总经理、佛山招商有限总经理。在去年底离职前,何飞的职位为招商蛇口副总经理、深圳区域总经理。

  值得关注的一点是,从2015年以来离职的这些高管均是招商蛇口旗下几大板块的负责人,也就是说,招商的原有管理层已经从新的董事会名单上近乎集体消失。

  实际上,这些班底的消失,与招商蛇口合并上市后一直“去化”不无关系。重组后,招商蛇口定位于“中国领先的城市及园区综合和运营服务商”,不再局限于业务,而是明确园区与运营、社区与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图。

  业务不再是主导,这些“才华无处安放”的高管们另觅高枝也成为必然。克而瑞研究中心研究经理朱一鸣曾指出,重组后的招商蛇口属性进一步淡化,城市运营、园区才是业务重点,有人离开也是必然的。

  此外,也有业内人士认为,招商蛇口近年来提出的跻身一线企行列、千亿规模等口,某种程度上对发展提出了更高的要求。在这种情况下,激进拿地成了规模扩张的主要途径之一,各区域负责人也肩负了一定的压力,离职或许与此有联系。

  水手换了,大船仍须航行。实际上,在未从事过的许永军调任招商蛇口总经理后,招商蛇口便开始谋划转型。

  根据该对未来三到五年的规划,收入从70%左右降低到60%,园区从20%左右提升到30%-40%,邮轮产业从3%-5%提升到10%。

  不过,从目前来看,传统仍是招商蛇口最为重要的部分。其中,社区板块业务利润占比80%左右,园区板块业务利润占比20%左右,邮轮板块仅占1%左右。

  虽然有意在淡化业务,不过,就在2017年3月28日招商蛇口举办的网上业绩上,许永军谈论的重点却又转向,其表示“2017年发展方面一项很重要的工作就是资源为王,退出的央企和地方国企是我们重点关注的对象。”

  许永军所透露的这番策略,在2018年年初体现出来,1月,招商蛇口宣布收购东风汽车有限80%股权。后者有竣工项目9个、在建的未售/未项目4个。

  实际上,在当时重组合并完成后,招商蛇口就在原招商的基础上,增加巨量的土地储备。据资料显示,招商局蛇口仅位于前海、蛇口和太子湾的土地就达530万平方米,这些地块均位于深圳自贸区内。此外,招商局蛇口产权清晰的地块及与地方合作的园区项目还有多处,包括深圳市新区20.8万平方米、青岛市高新区39万平方米,20平方公里的东莞长安新城项目、10平方公里重庆广阳湾项目以及0.6平方公里首钢“中国网谷”项目。

  不过,这次土地资源大部分是工业类用地性质,需要转性为或商办类用地才能,转性过程需要支付多大的成本,目前仍是未知数。

  对比此前的拿地不积极,2017年招商蛇口还是显得较为激进,根据公告数据统计,2017年招商蛇口共在土地市场新获69个地块项目,共新增规划968.4万平方米,同比增加31.7%;总地价896.6亿元,同比增长1.7%。

  这些地块项目其中有过半位于国内热点城市,包括、上海、杭州、苏州、广州、佛山、厦门、、重庆等。其中,招商蛇口在去年3月,拿下广州增城一地块,总代价为43.5亿元,招商蛇口地产怎么样补仓在广州的土地储备。此外,在佛山斥资37.6亿拿下南海区镇等3地块,达21.2万平。

  充足的土地储备是打响未来战役的弹药。据克而瑞2017年企新增土地货值排行榜,招商蛇口货值为1469.4亿,排在第24位。

  虽然2017年招商蛇口完成了千亿目标,并仍未放弃回归第一梯队的念想,其提出要以“产网融城一体化运作”为手段致力于城市升级,到2020年发展成为中国领先并具备国际水平的城市综合和运营服务商,进入行业第一梯队。

  不过,同任业务的培养一样,招商蛇口想要园区、邮轮业务与业务形成均衡,完成全面的转型和回归还尚需时日。

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